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中古物件の減価償却で差がつく大家の節税5戦略

投稿日：2026年06月01日

朝4時起きの税理士、丸山です。

本日は「中古物件の減価償却を使い倒す節税術」についてお話しします。

「減価償却なんて、毎年同じ金額を経費にするだけでしょう？」

――そう思っている大家さんは、実はとても多いのですが、ここに大きな落とし穴と、同時に大きなチャンスが潜んでいます。

とくに中古物件を購入した場合、耐用年数の計算ひとつで、年間の節税額が数十万〜数百万円単位で変わってきます。

さらに、確定申告で「赤字」を計上できれば、給与所得や事業所得との損益通算で還付金が戻ってくるケースも珍しくありません。

今日は「攻める税理士」の視点で、知っているかどうかで税負担に天と地の差がつく、中古物件×減価償却の戦略を5つに絞ってお伝えします。

1. 中古物件は「簡便法」で耐用年数を短くできる

法定耐用年数は、木造22年・軽量鉄骨27年・軽量鉄骨19年または27年（骨格材の肉厚による）・重量鉄骨34年・RC造47年と決まっています。

新築であればこの年数で粛々と償却するしかありませんが、中古物件には「簡便法」という特例計算があります。

たとえば築25年の木造アパートを購入した場合、法定耐用年数22年をすでに超えているので、22年×20％＝4年（端数切捨）が中古資産の耐用年数となります。

建物部分1,000万円なら、年間250万円を4年で一気に経費化できる計算です。新築木造の年間約45万円と比べれば、節税効果は実に5倍以上にも膨らみます。

中古物件の売買契約書には「土地◯円・建物◯円」と明示されているとは限りません。

総額一本表記の場合は、固定資産税評価額の比率や不動産鑑定評価を用いて、合理的に建物比率を引き上げる余地があります。

私の関与先でも、契約書の組み方を見直して建物比率を約15％増やした結果、4年間で約180万円多く経費計上できた事例があります。

逆に、土地比率を高く取りすぎてしまうと、そもそも償却の対象が小さくなり、節税効果を自ら捨てるのと同じになります。

これは購入「前」にしか打てない一手であり、決済が終わってから動いても、もう取り返せません。

4年で取り切る爽快感の裏で、見落とされがちなのが5年目以降の「デッドクロス」です。

減価償却費がゼロになると、帳簿上の利益が一気に膨らみ、税金とローン元金返済の両方が重くのしかかります。さらに、不動産の所有期間が5年以下のまま売却すると、譲渡所得は短期税率39.63％の直撃を受けます。

長期譲渡（5年超）であれば20.315％ですから、たった1日の差で税額が約2倍に跳ね上がるイメージです。

出口は「償却満了＋長期譲渡＋次の物件購入による償却の再起動」の三点セットで設計するのが鉄則です。

入口だけ走って出口で転ぶ大家さんを、私はこの20年で何人も見てきました。

建物本体だけでなく、給排水・電気・空調・エレベーター・外構などは「建物附属設備」「構築物」として、本体とは別の耐用年数（多くは15年または8年）で償却できます。

中古取得時に附属設備として適正に按分すれば、初年度の償却費がさらに2〜3割増えるケースも珍しくありません。

たとえば建物本体3,000万円のうち600万円分を附属設備（耐用年数15年）に振り分け、簡便法を適用すれば、その部分は約3年で経費化できます。

逆に丸ごと建物本体に寄せてしまうと、本来取れたはずの早期償却を取り逃します。

エビデンスとなる工事明細や見積書、内訳書を購入時に必ず売主から取り寄せておくことが、税務調査でも効いてきます。

私たち丸山会計事務所は、確定申告の作業代行ではなく、購入前のシミュレーションから出口戦略までを一気通貫で設計する「攻める税理士」を標榜しています。

耐用年数の判定、按分比率の根拠資料の整え方、税務調査でも耐えうるエビデンスの残し方

――いずれもタイミングを逃すと取り返しがつきません。

経営理念「ともに未来を描く」のもと、最大5,000万円超の節税実績で培ったノウハウを、あなたの一棟目から五棟目まで伴走しながら提供します。

節税効果以上の報酬はいただかない方針も、創業以来貫いてきた約束です。

中古物件の減価償却は、知っている人だけが「合法的に税負担を圧縮できる」最強の武器です。簡便法による耐用年数短縮、土地建物の按分、附属設備の切り分け、そして出口戦略までを一体で設計してこそ、本物の節税が実現します。決算直前ではなく「購入前」に動くこと――これが結果を左右する最大のポイントです。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談については専門家にご確認ください。

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この記事の監修

税理士
丸山会計事務所代表　丸山　和秀（1986年生まれ）

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。