所有資産把握と計画・スキーム構築

個人で不動産を保有する場合の税制面でのポイント

個人で不動産を保有し、不動産所得を得る場合、所得税を考慮する必要があります。
所得税は、超過累進課税率が適用され、所得が一定額を超えると、超過分について高い税率が適用されます。

不動産による収益がある場合、その収益も所得として課税されるため、収益が多ければ多いほど税率が高くなってしまいます。
そこで、自身の資産を守るため、不動産資産管理会社を設立するなどの節税対策が必要となります。

不動産資産管理会社とは

不動産資産管理会社とは、不動産資産を所有している個人が、その資産を所有・管理することを目的として設立する法人のことです。資産管理法人、プライベートカンパニーと呼ばれる場合もあります。

不動産資産管理会社のメリット

不動産管理会社を設立するメリットとして主に以下のようなものがあります。

所得にかかる税率を抑えることができる

個人の場合、所得にかかる税率は超過累進課税率が適用するため、所得が多くなれば多くなるほど税率が高くなり、課税所得が4,000万円以上の部分で適用される税率は45％で住民税の合わせると55％にもなります。一方、不動産資産管理会社では、法人税の税率により納税額が決まります。資本金1億円以下で年所得が800万円の中小法人の場合、中小法人の軽減税率の特例適用後で、実効税率は23.2％であるため、所得が多い場合は、法人設立することで納税額を抑えることができます。

所得の分散効果がある

法人設立時に家族を役員とし、役員報酬を支払うことで、所得を親族に分散することが可能です。個人で所得を得る場合と比較して全体の税額を抑えることができます。

相続対策になる

保有する不動産を資産管理会社に移転させることで、不動産の代わりに自社株を相続対象にすることが可能です。例えば複数人の相続人に不動産を相続させる場合は、不動産分割が必要になりますが、資産管理会社の株式を相続することで分割が容易となり円滑に相続を行う事が可能となります。

資産管理会社のパターン

資産管理会社の設立パターンとして代表的な3パターンを示します。

資産所有型会社

資産管理会社に資産を移転し、個人は役員報酬等で所得を得るパターンです。節税効果が最も高いパターンである一方、不動産資産の名義を個人から法人への変更する必要があり、金融機関からの借入金が残っている場合、金融機関との調整が発生します。

管理会社方式

資産管理会社に資産の管理を委託するパターンです。個人は管理料を資産管理会社に支払うことで、経費として所得を減らすことが可能です。本パターンは、不動産資産の名義変更が発生しないため、金融機関との調整が発生しない一方、管理料の範囲で経費が発生するため、節税効果は低くなります。

サブリース方式

資産管理会社に保有する不動産を一括貸し出しするパターンです。個人は貸し出した不動産の賃貸料を受け取ることで所得を得ます。不動産の名義は個人であるため、金融機関との調整は発生しません。一方、個人へ支払う賃貸料の割合は決めておく必要があり、柔軟に個人への所得を調整することは困難です。

不動産資産管理会社の設立までの流れ

当社における不動産資産管理会社に関する財産管理コンサルティングサービスの流れを記載します。

1.所得財産の把握

　個人の確定申告書をチェックし、保有不動産の洗い出しを行います。この際、不動産資産ごとのキャッシュフローを算出することで、法人に移すべきか、個人で保有すべきか、節税、資産価値最大化の観点で情報を整理します。

2.計画スキームの構築

　資産管理会社の設立に向けたスキームを構築します。金融機関からの借入金状況などを踏まえて、上記３パターンから最も適した形態をご提案します。

3.財産管理

　設立した不動産資産管理会社の資産状況を定期観測し、長期的、短期的な観点から資産管理に関するアドバイスを行います。また、資産承継が発生する場合は、節税効果を踏まえた資産継承方法をご提案します。

まとめ

資産管理会社の目的、設立のメリットについて記載しました。当社では、資産管理会社の設立支援を実施しておりますので、お気軽にご相談ください。