所得税・住民税改正の5大論点 不動産オーナー編
投稿日：2026年05月23日
朝4時起きの税理士、丸山です。本日は所得税・住民税の改正ポイントについてお話しします。
「うちは給与天引きだから税制改正なんて関係ない」
「住民税は会社任せ」と思っていませんか。
実はそれが、最も損をしやすい思い込みです。
不動産オーナーや副業収入のある方は、毎年の改正で課税所得・控除・特例の中身が小刻みに動き、知らないだけで数万円から数十万円単位で納税額に差がつきます。
今日は、直近の改正のなかから、不動産オーナーが押さえるべき5つの論点を整理します。
1. 住宅ローン控除は「子育て世帯特例」がカギ
住宅ローン控除の借入限度額は段階的に縮減され、認定住宅は令和6年以降4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円が上限です。
ところが、19歳未満の扶養親族がいる「子育て世帯」や、本人または配偶者のいずれかが40歳未満の世帯は、限度額が500万〜1,000万円上乗せされる優遇が継続中です。
新居購入を計画中なら、子の独立前に契約・入居するタイミング設計が、文字どおり百万円単位の差を生みます。
2. 定額減税の精算と「ふるさと納税」の落とし穴
令和6年に実施された定額減税(所得税3万円・住民税1万円)に伴い、住民税側の控除順序が変更されました。
定額減税とふるさと納税や住宅ローン控除を併用すると、控除枠が減って払い損になる』という噂を耳にされた方も多いのではないでしょうか。
実はこれ、大きな誤解です。
ふるさと納税等の限度額は『定額減税前』の税額をベースに計算されるため、併用しても不利にはなりません。
ただし、複数の控除が絡む年の申告は計算が複雑になるため、取りこぼしを防ぐには所得税と住民税の連動を意識した正確な確定申告が不可欠です。
特に不動産所得・譲渡所得が大きい年は、所得税と住民税の連動を意識した申告が不可欠。
確定申告で総合的に再計算すれば、本来戻るはずの数万円を取り戻せるケースは少なくありません。
3. 森林環境税と保険料・保育料への波及
令和6年度から「森林環境税」(年1,000円)が住民税と併せて徴収開始されました。
金額は小さく見えますが、不動産所得が増えた年には住民税本体が上昇し、国民健康保険料・介護保険料・保育料まで連動して跳ね上がります。
減価償却の取り方、小規模企業共済・iDeCoの活用、青色専従者給与の設計など、課税所得を圧縮する「攻めの選択肢」が、生活コスト全体の節約にも効く時代に入りました。
4. 不動産オーナーが見落としやすい「住民税ピンポイント控除」
意外に見落とされがちなのが、所得税では控除し切れず住民税側で控除される住宅ローン控除の「控除しきれない額」の取り扱いです。
住民税からの控除上限は所得税の課税総所得金額の5%(最大9.75万円)に制限されており、給与所得が低めの年や、不動産所得で青色申告特別控除を満額活用した年ほど、住民税側の取りこぼしが発生しやすくなります。
年末調整任せにせず、確定申告で控除の全体像を確認することが鉄則です。
5. 丸山会計が描く「ともに未来を描く」設計図
丸山会計事務所は、確定申告と記帳代行だけで終わる「守りの税理士」ではありません。
住宅取得・不動産投資・事業承継まで横断したシミュレーションを行い、お金が大きく動くタイミングで踏み込む「攻める税理士」として、お客様の手取り最大化を提案します。
経営理念は「ともに未来を描く」。
所得税・住民税の改正は単年度で見れば小さな差でも、10年スパンでは数百万円規模の手残りの差を生みます。
だからこそ、毎年の改正を一緒に翻訳し直すパートナーが必要なのです。
まとめ
所得税・住民税の改正は、表向きは小さな調整でも、不動産オーナーには毎年大きな影響があります。
住宅ローン控除の子育て世帯特例、定額減税の精算ロジック、森林環境税の波及、住民税からの控除上限
――この4点を押さえるだけで、攻めの節税の打ち手が一段深くなります。
「知らずに損する」を一つでも減らすために、改正の年こそ専門家との対話を。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務相談については専門家にご確認ください。
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この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
