経営者のための資産防衛：不動産を賢く活用して「自社株の評価」を劇的に下げる方法
投稿日：2026年04月08日
朝４時起きの税理士の丸山です。
今回は、不動産を賢く活用して「自社株の評価」を劇的に下げる方法についてです。
あなたの「会社の価値」は、思わぬ高値になっていませんか？
長年経営を続けてこられたオーナー経営者様にとって、自社株は最大の資産であると同時に、相続時の大きな税負担リスクでもあります。
特に、会社で不動産を所有している場合、帳簿上の価格と時価のズレ（含み益）が、知らないうちに「自社株の評価」を押し上げていることが多々あります。
「利益は出ているのに、相続税を払うための現金が足りない」
――そんな事態を避けるために、不動産と税務の専門知識を組み合わせた戦略的な対策が必要です。
今回は、会社が儲かっているのに相続税を払うお金が無いという方に解説します。
不動産が「株価の重し」を軽くする
自社株の評価（純資産価額方式）において、不動産を戦略的に活用することで、以下のような節税メリットを享受できます。
「含み損」不動産の再評価による株価圧縮
バブル期に購入した土地など、時価が帳簿価額を下回っている不動産がある場合、相続税評価額で再評価することで、直接的に自社株の評価額（純資産）を下げることができます。
「評価差額に対する法人税相当額」の控除（37%ルール）
不動産の時価が帳簿価額を上回っている場合でも、その差額の37%を「将来の法人税負担」として純資産から差し引くことが認められています。
これにより、実態よりも株価を低く抑えた状態で後継者への贈与・譲渡が可能になります。
建物法人化による所得分散と相続財産の抑制
個人所有の建物を法人へ移転（売却）することで、個人の所得を役員報酬として家族へ分散し、個人の相続財産が増え続けるのを防ぐ効果があります。
知らないと怖い「税務署のチェックポイント」
非常に強力な対策ですが、以下の点には細心の注意が必要です。
「3年以内」の取得不動産はNG
会社で不動産を取得してから3年以内は、相続税評価額ではなく「通常の取引価格（取得価格）」で評価しなければなりません。直前の駆け込み対策は効果が限定的です。
不自然な低額譲渡の回避
親族間での取引において、時価から著しく乖離した価格（例えば簿価1円など）で建物を売買すると、税務署から「寄附金」や「受贈益」として否認されるリスクがあります。
必ず鑑定評価等に基づいた「適正な時価」を用いることが重要です。
事業実態の伴わないスキーム
節税だけを目的にした実態のない組織再編などは、包括的否認規定の対象となる恐れがあるため、プロによる緻密な設計が不可欠です。
丸山会計事務所が、確かなエビデンスに基づきサポートします
自社株対策と不動産対策は、切り離して考えることはできません。
丸山会計事務所では、様々なケースに基づいた不動産の「真の価値」を見極め、次世代へのスムーズな承継をトータルでプロデュースします。
「自分の会社の株価がいくらなのか気になる」「不動産をどう活かすべきか迷っている」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
大切な資産を守り抜くためのパートナーとして、精一杯サポートさせていただきます。
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この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
