税理士によって答えが変わる？共有不動産を「単独所有」にするための、税金を払わない整理術
投稿日：2026年03月28日
おはようございます。4時起きの税理士の丸山です。
「親から相続した土地、兄と半分ずつ持っているけれど、将来のことを考えて自分の代できれいに整理しておきたい……」
先日、名古屋にお住まいの不動産オーナー様から、切実なご相談をいただきました。
共有名義の不動産は、売るにも貸すにも全員の同意が必要で、いわば「身動きが取れない資産」になりがちです。
多くの税理士に相談すると、
「持分を買い取るなら譲渡所得税がかかりますね」
「あげる（放棄する）なら贈与税ですね」
と、画一的な回答が返ってくるかもしれません。
しかし、実は「一円も税金を払わずに」、あるいは「税負担を最小限に抑えて」単独所有にする道があることをご存知でしょうか？
今回は、実務家視点で「知って得する共有解消の裏ワザ」を解説します。
多くの人が見落とす「共有物分割」の威力
通常、不動産の所有名義を変えれば「譲渡」や「贈与」として課税の対象になります。
しかし、一つの土地を共有持分に応じてパカッと二つに分け、それぞれを単独所有にする「現物分割」には、驚くべき特例があります。
所得税のルール（所得税基本通達33-1の7）では、
「持分比率に応じて物理的に分けるだけなら、それは譲渡ではない」
とされているのです。つまり、譲渡所得税をゼロにして整理ができる、魔法のような手法です。
「一般的見解」vs「プロの気づき」：ここが攻めのポイント
ここで、多くの専門家が「無理です」とブレーキをかけるポイントがあります。
それは、「面積を半分にしても、価値が同じとは限らない」という現実です。
一般的な税理士の回答
「この土地は角地で、こっちは奥まった形ですよね。
面積が半分でも価値が違うので、現物分割の特例は使えません。
差額分は贈与税か譲渡税の対象になりますよ」
「攻め」の視点
「面積比と持分比が違っても、『価額（価値）の比』が持分とおおむね等しければ非課税扱いにできるんです。
不動産鑑定評価を活用して、実質的な価値が同等であることを客観的に立証しましょう。
もしどうしても価値に差が出るなら、その分を現金で補う『価格賠償』を行い、別の特例（固定資産の交換の特例）を組み合わせれば、税負担を最小限に抑えつつ着地させられます。
土地は面積だけで価値が決まるものではありません。
接道、形状、法規制。
これらを緻密に分析し、税務署が納得する「理論武装」をすること。
これが、私たちが得意とする専門家としての腕の見せ所です。
現金で調整する場合の「守り」の知識
価値の差を現金（調整金）で埋める場合、知っておかなければならない注意点があります。
現金部分には課税される
不動産同士の交換部分は税金を先送りにできますが、受け取った現金分には譲渡所得税がかかります。
安易な言葉選びが命取り
合意書に「交換」と一言書くだけで、登録免許税が跳ね上がる（0.4%→2%）リスクがあります。登記の文言一つにも、専門家の細心の注意が必要です。
現金を払わないリスク
価値に差があるのに現金を払わずに済ませると、「みなし贈与」として税務署から多額の請求が来るかもしれません。
「適正な鑑定評価に基づく現金調整」は、実は最大の節税策なのです。
実務家のアドバイス：良かれと思った「持分放棄」には要注意
最後に、一番危ないケースをお伝えします。
親族間でよくある「持分放棄」です。
「俺の分はいらないから、お前にやるよ」という善意は、税務上は「時価でのプレゼント」とみなされ、重い贈与税が課せられます。
共有解消を検討する際は、まず「現物分割」や「交換の特例」が使えないかをプロと一緒に検討するのが鉄則です。
セカンドオピニオンとして、いつでも頼ってください
共有不動産の悩みは、家族の歴史や感情も絡み、一筋縄ではいかないものです。
「顧問税理士さんには『税金がかかる』と言われたけれど、本当かな？」
「もっと有利な整理の仕方があるはずだ」
そんなときは、名古屋の資産税に強い「丸山会計事務所」へお声がけください。
形式的な判断で終わらせず、鑑定評価と税務のハイブリッドな視点で、あなたの資産を守るための「もう一つの答え」をご提案します。
まずはお茶を飲みながら、あなたの「これから」をゆっくりお聞かせください。
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この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
