見えないリスクを「節税」に変える！土壌汚染・地下埋設物がある土地の『8割控除』活用術
投稿日：2026年04月08日
おはようございます。朝4時起きの税理士、丸山です。
本日、地主・オーナー様が一度は直面する「土壌汚染」や「地下埋設物」がある土地の評価についてです。
「汚染があるから売れない、価値がない」と嘆く前に、税務上の評価減を正しく適用できているか確認してください。
これを知っているだけで、相続税が数千万円単位で変わる可能性があります。
先祖代々の土地に昔工場があった、あるいは古い建物を壊したら地中からコンクリート片が出てきた……。
地主様にとって「土壌汚染」や「地下埋設物」は忌まわしいトラブルに聞こえるかもしれません。しかし、相続税の申告においては、これらは正当な「評価減の要因」となります。
国税のルールでは、これらの浄化・除去費用を土地の評価額から差し引くことが認められています。
本日は、実務資料に基づき、税務署に否認されないための「8割控除」の急所を解説します。
浄化・除去費用の8割を差し引く実務ノウハウ
「8割控除」の仕組みを知る
土壌汚染や地下埋設物（コンクリートガラ、古い杭など）がある土地を評価する場合、通常の評価額から、その汚染除去や埋設物撤去に要する費用の80%相当額を控除することができます 。
土壌汚染: 浄化・改善費用の見積額の8割を控除 。
地下埋設物: 除去費用見積額の8割を控除 。
「見積額」の妥当性が成否を分ける
この特例を受けるためには、「いくらかかるか」の客観的な見積もりが必要です。
・課税庁の内部取扱いでは、単なる概算ではなく、専門業者による詳細な見積もりが重視されます 。
・実際に、マンション適地や駐車場敷地において、現に土壌汚染が存在することを理由に評価減が争われた裁決例も存在します 。
鑑定評価による「時価」の検証
路線価による「8割控除」だけでは、実際の利用価値の低下を十分に反映できないケースもあります。
・裁決例（R2.3.24など）では、建物取壊しを前提とした最有効使用に基づき、鑑定評価額による申告の是非が争われています 。
・汚染や埋設物による「市場性の減価」が著しい場合は、不動産鑑定士による鑑定評価額を採用することで、さらなる評価減を勝ち取れる可能性があります 。
実務家が見る「否認」のリスク
実務上、最も注意すべきは「汚染や埋設物の存在をいつ知ったか」と「実際に除去する意思があるか」です。
税務調査では、「相続開始時点でその瑕疵（欠陥）が客観的に存在していたか」が厳しく問われます 。
また、見積もりが過大であると判断されれば、控除額を否認されるリスクもあります。
特に地下埋設物については、東京地判（H15.2.26）などの事例にあるように、現況の利用を妨げているかどうかも判断材料の一つとなります 。
まとめ
「土壌汚染がある土地なんて、相続したくない」
そう思う前に、その「負の側面」を正しく数値化し、税務上のメリットに変えるのが我々プロの仕事です。
最新の裁決事例（R3.12.1の駐車場敷地の事例など）を見れば、国税当局がどのような基準で評価減を認めているかが明確に分かります 。
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「うちの土地、昔はガソリンスタンドだったな」「工事の時に何か出てきたな」と思い当たる節がある方は、ぜひ一度丸山会計事務所へご相談ください。その見えないリスク、私が確実な「節税」へと翻訳いたします。
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明日も朝4時から、地主の皆様の資産を守るための研究を続けます。それでは、失礼いたします。
この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
