不動産投資の「実質利回り（NOI利回り・FCR）」とは？

投稿日：2026年02月26日

表面利回りの“7掛け”になる理由をわかりやすく解説

4時起き税理士の丸山です。今回は、不動産投資の実質利回りについてです。

不動産投資の広告を見ると、よく

「表面利回り10％！」といった魅力的な数字が並んでいます。
でも実際に購入してみると、

「あれ、思ったよりお金が残らない…」という声も少なくありません。

その理由は、表面利回りには“実際にかかるコスト”が含まれていないからです。

そこで重要になるのが、
実質利回り（NOI利回り・FCR）という考え方です。

今回は、

• 表面利回りとの違い
• どんな費用を差し引くのか
• 実際どれくらい数字が下がるのか
• 最終的に手元に残るお金との関係

を、できるだけやさしい言葉で整理していきます。

表面利回りとは？なぜ高く見えるのか

まずは基本から確認しましょう。

表面利回り（グロス利回り）の計算式はとてもシンプルです。

満室想定年間家賃 ÷ 物件価格

たとえば、

• 物件価格：1億円
• 年間家賃（満室想定）：1,000万円

なら、

1,000万円 ÷ 1億円 ＝ 10％

これが「表面利回り10％」です。

でも、この計算には次のような現実が含まれていません。

• 空室はない前提
• 滞納はない前提
• 管理費も修繕費も考慮なし
• 税金も保険料も考慮なし

つまり、“理想状態”の数字なんですね。

実質利回り（NOI利回り・FCR）とは何か？

実質利回りは、次の考え方で計算します。

（家賃収入 − 空室損失 − 運営経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入時諸経費）

ポイントは2つあります。

① 分子が減る（実際に残る利益＝NOI）

家賃から以下を差し引きます。

■ 空室・滞納損失

常に満室とは限りません。
一般的には5％〜10％程度見込みます。

■ 運営経費（OPEX）

家賃収入の20％〜25％程度が目安です。
築浅なら10〜15％程度で済むこともあります。

内訳は例えば：

• 管理委託料（家賃の3〜7％程度）
• 定期清掃費
• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費（原状回復・大規模修繕積立）
• 共用部の水道光熱費
• 火災保険・地震保険

これらは、表面利回りには一切含まれていません。

② 分母が増える（総投資額になる）

さらに重要なのがここです。

購入時には、

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 融資手数料
• 司法書士報酬

などがかかります。

これらは物件価格の約7％前後が目安です。

つまり、
1億円の物件でも、実際の投資額は1億700万円程度になるということです。

計算シミュレーション①（典型例）

● 表面利回り：9.00％

仮に経費が家賃の20％とします。

1. 家賃収入から20％差し引く
2. 物件価格に諸経費15％を加算

すると、

実質利回り：6.30％

計算すると、

6.3 ÷ 9.0 ＝ 0.7

つまり、

👉 表面利回りの約70％（7掛け）

になります。

計算シミュレーション②（経費が高い物件）

例えば、

• エレベーター付き
• 受水槽あり
• 築古で修繕費が多い

といった物件の場合。

● 表面利回り：7.0％

運営費が高くなると、

実質利回り（FCR）：4.03％

この場合、

4.03 ÷ 7.0 ＝ 約0.57

👉 表面利回りの約57％まで低下

設備が多い物件は、見かけの利回りより
維持コストのチェックが最重要です。

では「表面利回り10％」ならどうなる？

一般的な目安としては、

おおむね「7掛け」と考えると、大きくは外れません。

さらに重要：最終的に手元に残るお金

ここまで説明した実質利回りは、

物件そのものの収益力

です。

しかし投資家の本当の関心は、

「いくら現金が残るか？」

ですよね。

ここからさらに、

• 銀行への返済（元金＋利息）
• 税金（所得税・住民税）

を差し引きます。

デッドクロスに注意

ローン返済が進むと、

• 利息（経費になる）が減る
• 元金返済（経費にならない）が増える

という現象が起きます。

その結果、

• 帳簿上は黒字
• でも手元にお金が残らない

という「デッドクロス」が発生することがあります。

利回りだけでは判断できない理由はここにあります。

まとめ：実質利回りで物件を見る習慣を

表面利回り10％の物件でも、

• 空室リスク
• 運営経費
• 購入時諸費用

を考慮すると、

👉 実質利回りは「7％前後」に落ち着くのが一般的

さらに、

• 設備が多い
• 築古で修繕費が重い

場合は、

👉 5〜6％程度まで下がる可能性もあります。

最後に大切なこと

物件資料を見るときは、

• レントロールだけで判断しない
• 運営費の明細を必ず確認する
• 固定資産税額を確認する
• 修繕履歴を確認する

これを習慣にするだけで、
投資判断の精度は大きく変わります。

「表面利回り」ではなく、
「実質利回り」で考える投資家になること。

これが、失敗しない不動産投資の第一歩です。

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この記事の監修

税理士
丸山会計事務所代表　丸山　和秀（1986年生まれ）

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。