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経営者のための資産防衛：自社株評価を下げる「不動産含み損」の戦略的活用術

投稿日：2026年04月06日

朝4時起きの税理士の丸山です。

今回は自社株対策についてお話をしたいと思います。

あなたの会社の「株価」、正しく把握していますか？

長年経営を続けてこられたオーナー経営者様にとって、自社株は最大の資産であると同時に、相続時の大きな税負担リスクでもあります。

特に不動産を所有している法人の場合、帳簿上の価格と時価のズレ（含み損益）が株価に多大な影響を与えます。

この「時価」の捉え方一つで、事業承継時の税コストを数千万円単位でコントロールできる可能性があります。

非上場株式の評価（純資産価額方式）において、不動産は「相続税評価額」で再評価されます。

ここでプロの視点を入れることで、以下のようなメリットが生まれます。

バブル期に購入した不動産や、現在の時価が帳簿価額を下回っている不動産がある場合、その「含み損」を純資産から差し引くことで、直接的に自社株の評価額を下げることが可能です。

不動産の時価が帳簿価額を上回っている（含み益がある）場合でも、その差額の37%を「法人税額相当額」として差し引けるルールがあります。

これにより、実態よりも株価を低く抑えた状態での贈与や譲渡が可能になります。

会社分割や合併といった「組織再編」を組み合わせることで、不動産を切り離し、事業承継に最適な株価を意図的に作り出すスキームも検討に値します。

株価対策は強力ですが、近年その対策に対して税務署が、形式的な対策は厳しくチェックされます。

会社で不動産を取得してすぐ（原則3年以内）は、相続税評価額ではなく「通常の取引価格（取得価格）」で評価しなければならないというルールがあります。

直前の駆け込み対策は否認のリスクが高いです。

親族間での株式譲渡において、恣意的に低すぎる時価を用いると、譲渡所得税だけでなく「みなし贈与」として多額の課税を受ける恐れがあります。

節税だけを目的にした実態のない会社分割などは、包括的否認規定（法人税法132条の2など）の対象となる可能性があります。

自社株対策は、単なる数字の操作ではありません。

不動産の鑑定評価、組織再編、そして事業承継税制（納税猶予）の活用など、多角的な視点が必要です。

丸山会計事務所では、過去の事例及び採決事例、判例にもとにした深い知見を基に、オーナー経営者様の想いを形にする最適な承継プランをご提案します。

自社株の評価に不安を感じたら、まずは当事務所の「株価診断サービス」から始めてみませんか？

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この記事の監修

税理士
丸山会計事務所代表　丸山　和秀（1986年生まれ）

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。