26/3/27配信：54億円の土地売却で落とし穴？税務署が認めた「1枚の書類」の威力
投稿日：2026年03月27日
皆様、おはようございます。
朝4時起きの税理士、丸山です。
最近、我が家の7歳と4歳の子は
「太鼓の達人」に夢中です。
上の子がいつの間にか
色々な曲を覚えていることに
親として驚かされる毎日です。
さて、本日は不動産オーナー様、
特に同族会社を経営されている皆様に
ぜひ知っておいていただきたい
最新の裁判事例をお伝えします。
「個人（地主）と、会社（借地人）が
持っている不動産を一緒に売ったとき、
売却代金をどう分けるべきか？」
という、非常にシビアな論点です。
54億円の売却、その「分け方」が争点に
今回の事例（大阪地裁 令和7年1月17日判決）は、次のような状況でした。
〇個人（地主）が土地を所有
〇自身の資産管理会社（法人）が建物を所有
〇これらをセットで第三者に売却
売却額は、土地が約54億円、
建物が約7800万円という巨額なもの。
この土地は「借地権割合90％」とされる
超一等地の商業地区でした。
売却にあたり、地主と法人は
土地の代金（約54億円）について、
「個人が80％、法人が20％を受け取る」
という合意をして申告したのです。
法人は「これまで建物の管理や経費負担をしてきたのだから、
20％分は法人の取り分だ」と主張しました。
税務署の「待った！」と裁判所の冷徹な判断
これに対し、税務署は首を縦に振りません。
「土地代金の100％（約54億円全額）が個人の収入である！」
として、多額の追徴課税を行ったのです。
裁判所も、税務署の主張を全面的に認めました。
なぜ、当事者が納得して決めた「80対20」の
按分が認められなかったのでしょうか？
その最大の理由は、過去に提出していた
「無償返還届出書」という1枚の書類です。
「無償返還届出書」という諸刃の剣
この書類は、簡単に言うと「将来、土地をタダで地主に返します」
という税務署への約束手形のようなものです。
これを出すメリットとリスクを整理しましょう。
メリット：
法人が土地を借りる際、
「借地権という価値をタダでもらった」
とされる課税（認定課税）を回避できる。
リスク（今回のケース）：
税務上は「借地権の価値は法人に移っておらず、
地主の手元に残ったまま」と扱われる。
つまり、裁判所はこう指摘したのです。
「税金を逃れるために『借地権の価値はゼロ』という前提の届出を出していたのだから、
売る時だけ『20％の価値がある』と言って売上を分けることは認められません。」
相続税の時とは違い、法人には借地権認めないいうことになります。
まとめ：実態よりも「過去の書類」が優先される
今回の事例から学べる教訓は明確です。
同族間での不動産取引において、
「当事者間の自由な合意」は、
「過去に提出した書類」に勝てません。
特に「無償返還届出書」を出している場合、
売却代金の一部を法人に移す行為は、
税務署に否認されるリスクが極めて高いのです。
不動産の売却代金が億単位になれば、
否認された時のダメージは甚大です。
「うちは大丈夫だろうか？」と少しでも
不安に思われたら、売却に動く前に
必ず過去の届出状況を確認してください。
もちろん、私の方でも精査させていただきます。
手遅れになる前に、ぜひご相談ください。
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この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
