2026年版・相続時精算課税の教科書：収益物件を「今」子に渡すべき3つの決定的理由
投稿日：2026年05月12日
改正から2年、不動産オーナーにとっての「正解」が見えてきた
「相続時精算課税制度は、一度選ぶと後戻りできないから怖い」
かつてはそう敬遠されていたこの制度ですが、2024年1月の基礎控除（年110万円）創設以来、不動産オーナー様、特に高収益物件をお持ちの方にとっての評価は一変しました。
2026年現在の税制環境下では、改正された「精算課税」と、以前お伝えした「5年ルール（直前取得不動産の時価評価）」を天秤にかけた際、早期の物件移転がこれまで以上に強力な「資産防衛」の手段となっています。
なぜ「収益物件」こそ精算課税に向いているのか
この制度を活用して物件を早期に次世代へ移転させるメリットは、主に3つあります。
「家賃収入」の帰属先を子へ移し、親の資産膨張を止める
これが最大のメリットです。
2,500万円の特別控除枠を利用して物件を贈与すれば、その日以降に発生する家賃はすべて「子の所得」になります。
親の口座に溜まり続け、将来の相続税を押し上げる原因となっていたキャッシュフローを、無税に近い形で次世代へ逃がすことができます。
「110万円の基礎控除」が将来の相続税を削り続ける
精算課税を選択した後も、毎年110万円までは申告不要で贈与が可能です。
この枠は、通常の暦年贈与とは異なり、「相続前7年間の持ち戻し（相続財産に加算されるルール）」の対象外です。
つまり、亡くなる直前まで毎年110万円を確実に、相続財産から削り取ることができます。
「価値が上がる前」の評価額で固定できる
精算課税による贈与税は「贈与時の時価」で計算され、相続時もその価格が引き継がれます。
再開発予定地や、大規模修繕直前の物件を今のうちに渡しておくことで、将来の価値上昇分に一切課税されることなく資産を移転できます。
土地の評価減特例との「究極の選択」
非常に有利な制度ですが、地主様・不動産オーナー様には見過ごせない落とし穴があります。
「小規模宅地等の特例」が適用不可になる
精算課税で贈与した土地については、相続時に評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」が使えなくなります。「家賃を移転するメリット」と「特例で評価を下げるメリット」のどちらが大きいか、長期的なシミュレーションが不可欠です。
登録免許税と不動産取得税の負担
相続であれば安く済むこれらのコストが、贈与の場合は「実費」として重くのしかかります。これらを支払ってもなお、将来の減税額が上回るかどうか、丸山会計事務所が得意とする不動産鑑定の視点で物件の「真の価値」を見極める必要があります。
「5年ルール」への抵触確認
贈与する物件を親が取得してから5年以内である場合、贈与時の時価判定に注意が必要です。2026年度改正の「5年ルール」は相続だけでなく贈与の評価にも影を落としています。
丸山会計事務所は「10年後のキャッシュ」を予測します
相続時精算課税制度の活用は、単なる手続きではなく、一族の「資産のダム」の放流先を変える高度な経営判断です。
当事務所では、過去の事例、収集さえた最新の裁決事例と、私たちが大切にしている「現場主義の精緻なシミュレーション」を掛け合わせ、お客様にとって「暦年贈与を続けるべきか、精算課税へ舵を切るべきか」の明確な答えを一緒の考えます。
経営哲学である「ともに未来を描く」パートナーとして、2026年以降の厳しい税制を勝ち抜くための承継プランを全力でサポートいたします。
まずは「わが家の収益物件を今渡すと、いくら得か？」という診断から始めてみませんか。早朝4時から、最先端の戦略を練ってお待ちしております。
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この記事の監修
税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀（1986年生まれ）
税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。
