利益が出ているのにお金がない？不動産オーナーを襲う「デッドクロス」の正体と回避術

投稿日：2026年05月07日

朝4時起きの名古屋の税理士丸山です。

本日は不動産賃貸にかかるデットクロスラインについてです。

帳簿上の「黒字」に騙されてはいけない

不動産経営を始めて数年が経過したオーナー様から、「確定申告では黒字で税金も高いのに、なぜか手元にお金が残らない」という相談をよく受けます。

これは決して計算間違いではありません。不動産経営特有の「デッドクロス」という現象が起きているサインです。放置すると、税金を支払うために借金をしなければならない「黒字倒産」の状態に陥るリスクがあります。

今回は、このデッドクロスの仕組みを紐解き、安定した賃貸経営を続けるための対策をお伝えします。

なぜ「支出（返済）」が「経費（減価償却）」を追い越すのか

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額」が「減価償却費」を上回ってしまう状態を指します。

・減価償却費という「お金の出ない経費」の減少 建物の取得費を分割して計上する減価償却費は、期間が経過するにつれて少なくなっていきます。特に中古物件や木造物件を短い期間で償却している場合、ある時期を境に急激に経費が減り、帳簿上の「利益」が膨らみます。

・元金返済という「経費にならない支出」の増大 元利均等返済の場合、当初は利息（経費になる）の割合が多いですが、年数が経つほど元金（経費にならない）の返済割合が増えていきます。

・税金負担の急増によるキャッシュフローの悪化 「経費（減価償却）」が減り、「利益」が増えることで税金が高くなりますが、実際には「元金返済」でお金が出ていっているため、手元の現金が枯渇するのです。

場当たり的な「節税」は傷口を広げる

デッドクロスに直面した際、焦って間違った対策をとらないよう注意が必要です。

・安易な「繰り上げ返済」の罠 手元資金が少ない中で無理に繰り上げ返済を行うと、さらにキャッシュフローを圧迫します。返済期間の延長（リスケジュール）や借り換えの方が有効な場合があります。

・納税資金の積み立てを怠らない デッドクロスの時期は予測可能です。当事務所では将来の収支シミュレーションを行い、あらかじめ納税額が増える時期を特定して、資金のプールを推奨しています。

・不動産鑑定評価による「資産価値」の再確認 デッドクロスが起きた物件を持ち続けるべきか、あるいは売却（組み換え）すべきかの判断には、帳簿価額ではなく「時価」の把握が不可欠です。鑑定評価の視点を取り入れ、売却後の手残りまで含めたトータル利益で判断しましょう。

丸山会計事務所は「現金の動き」にフォーカスします

不動産経営のゴールは、帳簿上の利益を積み上げることではなく、お客様とそのご家族の未来を守る「現金」を確保し続けることです。

当事務所では分析力と、私たちが大切にしている「現場主義の財務コンサルティング」を組み合わせ、デッドクロスの予兆を早期に発見します。

経営哲学である「ともに未来を描く」パートナーとして、10年、20年先もキャッシュフローが枯渇しない「負けない不動産経営」を全力でサポートいたします。少しでも不安を感じたら、まずは現状のシミュレーションから始めましょう。

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この記事の監修

税理士
丸山会計事務所代表　丸山　和秀（1986年生まれ）

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。