フルローンでキャッシュフローを出すには何％の利回りが必要？

投稿日：2026年02月25日

― ローン定数（K%）と実質利回り（FCR）で考える損益分岐 ―

4時起き税理士の丸山です。今回は、不動産投資でよくあるご相談です。

「フルローンで買っても、ちゃんとキャッシュフローは出ますか？」
「表面利回りは何％あれば安心ですか？」

結論から言うと、一概に「〇％あればOK」とは言えません。

ポイントは、実質利回り（FCR）がローン定数（K%）を上回っているかどうかです。

この記事では、
・損益分岐の考え方
・具体的な数値目安
・成功例と失敗例の違い
分かりやすい言葉で整理していきます。

1. 損益分岐の基準は「FCR ＞ ローン定数（K%）」

まず用語を整理しましょう

■ FCR（実質利回り・総収益率）

FCRとは、

満室想定家賃から空室損や運営費を引いた「純営業収益（NOI）」を、総投資額で割ったものです。

つまり、
物件そのものの本当の収益力を表します。

■ ローン定数（K%）

ローン定数とは、

年間の元利返済額 ÷ 借入総額です。

つまり、
借入に対して毎年どれだけ返済する必要があるかの割合です。

■ キャッシュフローが出る条件

計算式はとてもシンプルです。

キャッシュフローが出る条件

＝ FCR（実質利回り）－ ローン定数（K%） ＞ 0

これがプラスであれば、
理論上、年間キャッシュフローは出ます。

2. ローン定数（K%）の目安はいくら？

ローン定数は、金利と返済期間で決まります。
（元利均等返済の場合）

代表的な例を見てみましょう。

■ 35年ローン（2％前後）の場合

ローン定数は約4％。

つまり、

FCRが4％を超えないと理論上キャッシュフローは出ません。

運営費率などを考えると、
表面利回りではおおよそ6〜7％以上は必要になります。

■ 20年ローンの場合

ローン定数は約5.6％。

つまり、

FCRが5.7％以上必要

となります。

短期融資は毎年の返済負担が重くなるため、
より高い利回りが必要になります。

3. 「ギリギリ」では危険？安全圏の考え方

「FCRがK%を0.1％上回っているからOK」

これは非常に危険です。

不動産は、

・空室
・家賃下落
・修繕費
・原状回復費
・突発トラブル

が必ず起こります。

そこで重要なのが、イールドギャップです。

■ イールドギャップとは？

FCR − ローン定数（K%）

の差です。

■ 安全圏の目安

フルローンでキャッシュフローを目的とする場合、

1.2％〜1.5％の差は確保したい

とされています（特に中古物件）。

■ 具体例

ローン定数が4.2％の場合：

4.2％ ＋ 1.2〜1.5％ ＝ 5.4〜5.7％

つまり、

FCRは5.5％前後は欲しい

ということになります。

4. 表面利回りの目安は？

実務的な目安としてよく言われるのが、

■ 30年ローンなら表面利回り8％以上

1棟目購入の場合、

「30年返済・表面利回り8％」

がひとつの分岐点です。

なぜ8％かというと、

・運営費を引くとFCRは5％台前半
・ローン定数は約4％
・イールドギャップが1％程度確保できる

からです。

5. 返済比率で見る安全性

もう一つの重要指標が返済比率です。

■ 返済比率とは？

年間返済額 ÷ 家賃収入

■ 健全な目安

50％以下が理想

返済比率が60％を超えると、

・少し空室が出る
・修繕が発生する

だけで赤字転落します。

■ シンプルな計算ロジック

返済比率50％を目指すなら、

表面利回り ≒ ローン定数の2倍

が目安になります。

例：

ローン定数4％
→ 表面利回り8％
→ 返済比率約50％

非常にわかりやすい基準です。

6. 実例で見る成功と危険ライン

【成功例】

・表面利回り：12.5％
・金利：1.5％
・期間：25年
・地方RC造
・フルローン

結果：

・年間キャッシュフロー 約330万円
・返済比率 約40％

余裕のある経営状態です。

【ギリギリ例】

・表面利回り：7.0％
・実質：5.79％
・FCR：4.2％
・金利：2.3％
・期間：35年
・ローン定数：4.16％

イールドギャップは、

4.20 − 4.16 ＝ 0.04％

ほぼゼロです。

確かにキャッシュフローは出ていますが、

・家賃が少し下がる
・修繕が出る

これだけで赤字転落です。

理論上プラスと、経営として安全は全く別物です。

7. 結論：必要利回りの目安

■ 30〜35年融資の場合

・表面利回り：8％以上

■ 20年融資の場合

・ローン定数が約5.6％
・表面利回り：10〜12％以上必要なケースも

■ 本当に見るべきポイント

大事なのは表面利回りではありません。

FCRがローン定数を1.5％程度上回っているか

これが安全経営の分岐点です。

まとめ

フルローン投資で年間収支をプラスにする条件は、

FCR − ローン定数（K%） ＞ 0

しかし実務では、

・イールドギャップ1.2〜1.5％確保
・返済比率50％以下
・表面利回り8％以上（30年融資目安）

このあたりが現実的な判断基準になります。

「借りられるから買う」ではなく、
「返しても残るか」で判断すること。

ここが、投資と経営の分かれ道です。

▼経営に役立つ情報をもっと知りたい方は
→ メルマガ登録はこちら
→ 丸山会計へのお問い合わせはこちら

この記事の監修

税理士
丸山会計事務所代表　丸山　和秀（1986年生まれ）

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継＆M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。