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不動産売却で新しい不動産を買うと税が安くなる? 譲渡所得申告前に注意すべきこと

投稿日:2022年11月02日

一定の不動産を譲渡しその後、一定期間内に新たに買換資産を取得する場合、若しくは事前に不動産を購入して、その一定期間内に売却不動産の売却資金で残額を支払う場合等には、そのときの売却不動産にかかる譲渡所得金が軽減され、その分の課税は繰り延べられる制度があります。

個人の場合には、事業で使っている事業資産を買い換えた場合の「事業用の資産を買い換えたときの特例」、実際に住んでいる居住用資産を買い替えた場合等の「居住用財産の買換えの特例」と、事業用、居住用ともにこの特例があります。

法人の場合には通常、不動産は事業用(社宅などの場合でも法人側からすると不動産賃貸業の一部)でしか所有しないため、買替の特例として一くくりになります。

それぞれ細かい要件があるので、適用できるかを判断するのは煩雑ですが、不動産取引の金額は大きいため、課税を繰り延べられるメリットも大きくなることが多いです。

このブログでは、不動産の買換え特例について、そのメリットと概要、そして過去に弊社で買換えの特例を使った時の状況、税務調査でどのようなことが問題になったか等をご紹介します。

さらに、買換資産の譲渡時の取得費が「買換え前に譲渡した資産の取得価額」が引き継がれることになる点、そして過去に特例を適用したことに気付かずに申告をするとこの点で取得費の計算を誤ってしまうため、譲渡所得の申告前に注意すべきことなどについてご説明します。

1.不動産の買換え特例のメリット

不動産の買換え特例は、土地建物などを譲渡して(譲渡資産)、一定期間内に土地建物などを取得(買換資産)した場合、その時に発生した譲渡所得の一部を将来に繰り延べられる制度です。あくまで繰り延べであり、非課税になる制度ではありません。

要件が多く、期限、金額の総額などの定めもあるので、不動産を売却し買換資産の購入予定がある場合には、買替資産の購入前に買替の特例の要件に合致する資産かを確認しましょう。

不動産取引は金額が大きいため、課税を繰り延べられるメリットも大きくなる傾向にあります。

特に収入から差し引ける取得費の金額が分からず、売却価格の5%を取得費とするしかない状況の場合に、メリットが大きくなります。

不動産取引は一般的に頻繁に売買するものではありません。例えば譲渡資産の取得がかなり昔であり契約書類が残っていない場合、相続で取得したため契約書類が見つからない場合などに、取得費が分からないことがよくあります。

このような場合の取得費は、「不明だから0円」ではなく「売却価格の5%」を所得から差し引くことができます。しかし5%はかなり僅少な金額で、実態よりも大きな譲渡所得が出てしまうことがほとんどです。この場合、多額の納税をせずに繰り延べできれば、節税効果が高まります。

また、課税を繰り延べできれば、その分は売却時まで税金がかからないので、今後売却を予定していない不動産の場合に買い換える場合にもメリットが大きいでしょう。

そして、よくある相続税の節税スキームと組み合わせて使われるのが、先祖代々ある相続税評価額の高い物件を同族法人へ譲渡して、利回りは高いものの相続税評価額が低い物件を購入する方法です。このような不動産の組換えなどにも活用でき、相続税対策、所得税対策、そして収益を法人に移すなど、様々なものに応用ができます。

2.事業用不動産の買換え特例

買換え特例の中でも「事業用不動産の特例」に関して、概要および計算式を簡単にご紹介します。

制度概要と過去の調査で確認されたこと

個人が、事業※の用に供している特定の資産(譲渡資産)を譲渡し、一定期間内に特定の資産(買換資産)を取得して、取得の日から1年以内に事業の用に供した場合には、一定の要件のもとに譲渡所得の一部の課税を繰り延べできる特例です。

※事業の範囲:No.3402 事業用の資産の範囲(国税庁HP)

主な要件は以下のとおりです。

  • 譲渡資産と買換資産は、ともに事業用ものであること
  • 譲渡資産と買換資産が、一定の要件にあてはまること(要件はさまざまです。所有期間10年超、建物等の敷地の用に供されている、土地の面積が300㎡以上等様々なものが事前に検討する必要があります。)
  • 譲渡した年か、前年中、あるいは翌年中に買換資産を取得すること

この特例を適用すると、同じ買換資産について同じ租税特別措置法上の他の特例、特別償却などの特例を重ねて受けられませんので注意が必要です。

また、譲渡資産を譲渡した年と同一年度において買換資産を取得できなかった場合でも、購入予定の買換資産が決まっている場合には、譲渡に対する税金を繰延べることができます。

ここのポイントは、その譲渡の年において、購入予定資産が決まっているということです。

決まっているレベル感としては、弊社の過去の事例では買付証明を出している程度で良く「実際に手付を支払っていないといけない」とまでは言われたことはありません。

また、以前、買換え資産の特例について、来年以降取得予定資産について税務調査を受けたときも、会社内の購入検討資料、不動産のチラシ、買付を入れた時期などから、本当にその不動産の購入がいつ決まったのか、という所を重点的に確認されました。

当然決まっていたが購入まで至らなかった、物件の購入が流れてしまい、来年度以降追加で税金を支払ったといったことが、何度もあります。

計算式

原則として、譲渡所得は次の算式で計算します(課税割合※が20%である場合)。

※課税割合は譲渡資産と買換え資産の所在地などにより決まります。

  • (譲渡資産の譲渡価額≦買替資産の取得価額の場合)

収入金額-必要経費=譲渡所得

収入金額=譲渡資産の譲渡価額✕20%

必要経費=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)✕20%

本来の譲渡所得の80%部分が課税を繰り延べできます。

  • 譲渡資産の譲渡価額>買替資産の取得価額の場合

収入金額-必要経費=譲渡所得

収入金額=(譲渡資産の譲渡価額-買換資産の取得価額✕80%)

必要経費=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)✕(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)

例として、以下のようなケースを考えてみます。

  • 譲渡資産の譲渡価額:2,500万円
  • 譲渡資産の取得費:取得費が分からないため5%:125万円(2,500万円×5%)
  • 買換資産の取得価額:3,000万円

上記(1)のケースにあては買換え資産の特例を使った場合

 イ)収入金額は2,500万円✕20%=500万円

 ロ)必要経費は125万円×20%=25万円

 ハ)譲渡所得は500万円-25万円=475万円

 二)譲渡所得税は475万円×20%=95万円

 買換え資産の特例を使わない場合

 イ)収入金額は2,500万円

 ロ)必要経費は125万円

 ハ)譲渡所得は2,375万円(2,500万円-125万円)

 二)譲渡所得税は2,375万円×20%=475万円

買換えの特例を使うか、使わないかにより譲渡所得税として380万円の差額があります。

3.買換え特例の落とし穴

このように固定資産の買換え特例はメリットが大きいですが、落とし穴があります。

それは、特例を適用した買換資産を将来売却する場合には、買換資産の取得費は「特例適用時の譲渡金額」にはならないことです。買換資産の取得費は、特例適用時の譲渡資産の取得費を引き継ぐことになります。

過去に買換え特例を適用したことを知らずにいると、取得費の計算を誤ってしまい、結果として譲渡所得の金額が想定よりかなり多額になり、後日所得税の負担が重くなる事態になる可能性もあります。

取得費の計算方法と、過去に買換え特例をおこなっているかを調べる方法をご紹介します。

取得費の計算

特例を適用した買換資産を将来売却する場合には、買換資産の取得費は「特例適用時の譲渡資産の取得費」を引き継ぐことになります。相続や贈与により取得した資産について、被相続人や贈与者がこの特例の適用を受けていた場合も、同様に譲渡資産の取得費を引き継ぐことになります。

この際の取得費の計算方法は、下記のケースにより異なります。

  • 譲渡資産の売却額よりも買換資産の購入額が多額である場合
  • 譲渡資産の売却額よりも買換資産の購入額が少額である場合
  • 譲渡資産の売却額と買換資産の購入額が同額である場合

計算例は、国税庁ホームページ、タックスアンサーNo.3426をご参照ください。

例として、以下のようなケースを考えてみます。譲渡資産、買換資産、ともに土地であるとします。

  • 譲渡資産の取得費が、契約書がないため不明
  • 譲渡資産を2,500万円で売却し、買換資産を3,000万円で購入。この際、買換えの特例を利用。
  • 買換資産を5,000万円で売却。

この時、過去に特例を利用していることを知らなければ、

(5,000万円-3,000万円)×20%=400万円の譲渡所得税となります。

しかし、実際は特例を利用しているため、

(5,000万円-1,100万円※)×20%=780万円の譲渡所得税となります。

※イ)125万円×(100%-20%)=100万円

 ロ)3,000万円-2,500万円=500万円

 ハ)2,500万円×20%=500万円

 ニ)イ+ロ+ハ=1,100万円となります。

その差額は、380万円となり、1回目の譲渡所得税が2回目の譲渡で実現した形になります。

過去に買換え特例をおこなっているかを調べる方法

このような事態にならないためにも、不動産の譲渡所得の申告をする場合には、事前に過去に不動産の買換え特例を適用しているかを確認する必要があります。

しかし、昔のことで納税者が記憶していないこともありますし、特に相続や贈与で取得した不動産は、現所有者では分からずに調べようがないこともあります。

そのような時には、不動産所在地の所轄税務署に「取得価額引継整理票」を確認しに行く方法があります。取得価額引継整理票は、特例適用によりおこなわれた取得費の計算結果を引き継ぐ、課税庁の管理表(業界用語では閻魔帳と言われています)です。

法的な書類ではなくメモのようなものですが、昔のものでも記録として残っています。

納税者本人だけでなく、相続人でその土地を取得した人、一定の手続きをすれば関与税理士も教えてもらえるため、もし過去の経緯が不明である場合には、譲渡所得の申告時に確認しておきましょう。

4.まとめ

以上、不動産の特例による買換えに関する譲渡所得の計算についてご紹介しました。

メリットが大きい特例ですが、要件も多く、かつ、他の特例が使えなくなること、土地ではなく減価償却資産を買換えする場合には、特例の適用を受けるとその後の減価償却費が少なくなるなど、難しい判断事項が多いです。

適用の際には注意深く検討しましょう。専門家である税理士に相談することがおすすめです。

また買換資産を譲渡する際には、過去に特例を適用していると取得費の計算方法が異なりますので、譲渡所得の申告をする場合にはしっかり確認しておく必要があります。納税者、税理士ともに注意が必要です。

不動産の譲渡所得にかかる申告は丸山会計事務所までお問合せください。

この記事の監修

丸山会計事務所 税理士 代表 丸山和秀

税理士
丸山会計事務所代表 丸山 和秀

税制支援20年以上、不動産税務、事業承継&M&A、法人資産税、設備投資時の優遇税制を得意とする。
「ともに未来を描く」を経営理念として、お客様と一緒に未来を描くことができる、提案型の“攻める税理士”として、経営ビジョンやニーズに寄り添い、適切なタイミングで、お客様のお悩みを解決するご提案を行う。

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